Projet en detail

Cette étude compare la dynamique démographique et immobilière des six grandes agglomérations suisses, en mettant l'accent sur Zurich. Les données utilisées proviennent des statistiques sur la population, les logements et les bâtiments de l’Office fédéral de la statistique, ainsi que des analyses des loyers issues de l’enquête structurelle. L’étude examine comment de nouveaux logements sont créés depuis 2016, quelle est l’efficacité des constructions de remplacement, comment les loyers varient entre les constructions neuves, les rénovations et les logements existants, et quels groupes de population bénéficient des constructions neuves.

Les résultats sont sans équivoque : Zurich est la seule agglomération où la population croît plus vite que le parc immobilier. Cela accroît sensiblement la pression sur le marché du logement. Les constructions de remplacement jouent ici un rôle central. Compte tenu des démolitions préalables, celles-ci couvrent néanmoins un tiers de la croissance démographique. Ainsi, à Zurich, 2,8 nouveaux logements sont créés en moyenne pour chaque logement démoli.

Les constructions de remplacement sont particulièrement répandues à Zurich et contribuent de manière significative à la croissance, mais leur efficacité est moindre que dans les agglomérations de Suisse romande (où l’on construit généralement plus de 6 logements par logement démoli).

En matière de loyers, les différences entre les logements neufs et anciens s’estompent largement dès que les appartements sont reloués après un changement de locataire. Il est toutefois frappant de constater que les appartements entièrement rénovés sont plus chers que les logements neufs, sans pour autant créer d’offre supplémentaire. Les logements neufs jouent quant à eux un rôle central pour les jeunes adultes et les familles, qui auraient du mal à trouver un logement sans cette nouvelle offre. Ils sont majoritairement occupés par des résidents locaux, tandis que les logements rénovés sont plus souvent pris en charge par des ménages étrangers, qui paient en moyenne des loyers plus élevés. Dans l'ensemble, les coûts du logement sont abordables pour la majorité, mais le tiers des ménages aux revenus les plus bas est nettement plus pénalisé. Les constructions neuves ont en outre un effet modérateur sur le marché grâce aux chaînes de déménagement : pour chaque logement nouvellement occupé, d'autres se libèrent.